Rahmenbedingungen Berlin
Zum Jahresende 2024 zählte die Hauptstadt 3.897.145 Einwohnerinnen und Einwohner, ein Zuwachs von rund 19.000 Personen gegenüber dem Vorjahr. Dieser anhaltende Bevölkerungsanstieg verschärft den Druck auf den ohnehin knappen innerstädtischen Wohnraum. Gleichzeitig verfolgt Berlin ambitionierte Klimaziele, Klimaneutralität bis 2045, und muss umfangreiche Investitionen stemmen, obwohl die finanzielle Lage angespannt ist. Diese Gemengelage spiegelt sich auch im aktuellen Koalitionsvertrag 2023–2026 der Regierungsparteien CDU und SPD wider. Darin bekennt sich der Senat unter anderem zur Nutzung der neuen Baugebietskategorie „Urbanes Gebiet“ für flexible, dichte Wohnformen. Dieses 2017 ins Baugesetz eingeführte Gebiet erlaubt eine Mischung von Wohnen und Gewerbe bei höheren Lärmgrenzwerten, ideal für urbane Quartiere. Die Nutzung von „Urbanem Gebiet“ soll verstärkt werden, um eine effizientere Flächennutzung und Mehrfachnutzungen, zu ermöglichen.
Zugleich kündigt die Koalition an, das bestehende Hochhausleitbild zu evaluieren und weiterzuentwickeln, und perspektivisch einen umfassenden Hochhaus-Entwicklungsplan zu erarbeiten. In diesem Kontext ist klar: Hochhäuser werden als ein Baustein gesehen, um den Wohnungsneubau voranzubringen, aber eben nicht um jeden Preis. So bleibt das Ziel bestehen, pro Jahr bis zu 20.000 neue Wohnungen zu bauen, davon bis zu 5.000 Sozialwohnungen. Dieses Ziel wurde bereits von der vorherigen Regierung verfolgt und wird fortgeführt, um rund 25 % aller Neubauwohnungen als Sozialwohnungen zu erhalten. Allerdings zeigt die Realität eine deutliche Lücke. 2022 wurden lediglich etwa 1.730 geförderte Sozialwohnungen fertiggestellt, weit entfernt vom 5.000er-Ziel. Nur rund jede zehnte neue Wohnung war eine Sozialwohnung. Damit wurde auch der angestrebte 25 %-Anteil verfehlt. Diese Diskrepanz zwischen Plan und Ist verdeutlicht, dass weitere Maßnahmen nötig sind. Berlin plant daher, die Förderkonditionen zu verbessern, der Bausenator verdoppelt z.B. die Fördermittel für sozialen Wohnungsbau auf 1,5 Mrd. € jährlich und notfalls selbst als Bauherr aufzutreten, über die landeseigenen Wohnungsunternehmen. Zudem sollen gemeinwohlorientierte Wohnprojekte stärker unterstützt und das kooperative Baulandmodell weiterentwickelt werden. Die Politik setzt auf soziale Durchmischung in neuen Quartieren, d.h. eine Mischung von Einkommensgruppen und will verhindern, dass ganze Areale als Luxusenklaven entstehen. So wird klargestellt, dass z.B. am Alexanderplatz keine reinen Luxuswohnungen mehr gebaut werden sollen, sondern im Zweifel Umplanungen zugunsten bezahlbaren Wohnraums erfolgen müssen. Ursprünglich war auf dem Grundstück am Alexanderplatz ein 150 m hoher Wohnturm mit 377 Luxus-Apartments geplant. Investor war die russisch-armenische Monarch Group. Aufgrund geopolitischer Entwicklungen, Ukraine-Krieg, Sanktionen, geriet das Projekt jedoch ins Stocken. Monarchs Kapital in Europa wurde eingefroren, die Baustelle kam 2022 zum Stillstand. Der Berliner Senat verhängte im April 2022 eine Vertragsstrafe von 5 Mio. € wegen Nichteinhaltung der Bauverpflichtungen. Da Monarch nicht zahlte und argumentierte, man könne für die geopolitische Lage nichts, erhöhte Senat Berlin die Strafe auf 10 Mio. € und leitete ein Zwangsvollstreckungsverfahren ein. Parallel dazu prüft die Stadt, ihr Ankaufsrecht für das Grundstück auszuüben, gemäß Kaufvertrag könnte Berlin das Areal zum Verkehrswert von 2019 zurückkaufen. Die Finanzverwaltung betont das „hohe Interesse an einer schnellstmöglichen Bebauung“ und würde notfalls das Land Berlin als neuen Bauherrn einsetzen. Politiker fordern bereits, im Falle eines Rückkaufs ein eigenes Nutzungskonzept zu entwickeln mit Fokus auf bezahlbaren Wohnraum statt Luxuswohnungen.
Ein privatwirtschaftliches Luxusprojekt stockt, was als Problem begann, kann nun aber zur Chance werden. Denn ein städtisches Hochhausprojekt an dieser prominenten Stelle könnte realisiert werden, das Vorbildcharakter für nachhaltige und resiliente Stadtentwicklung hat.
Literaturverzeichnis
Amt für Statistik Berlin-Brandenburg (2024): Einwohnerbestand in Berlin – Grunddaten. unter: https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/a-i-5-hj/ , Aufruf am 30.09.2025.
Böldt, D. (2023): Auch bei Sozialwohnungen: Berlin verfehlt Neubauziel im Jahr 2022 deutlich. Tagesspiegel, 26.05.2023. URL:: https://www.tagesspiegel.de/berlin/auch-bei-sozialwohnungen-berlin-verfehlt-neubauziel-im-jahr-2022-deutlich-9885218.html , Aufruf am 30.09.2025.
May, I. (2023): Russischer Eigner: Senat prüft Rückkauf des Alexander Towers. In: Berliner Morgenpost, 27. Dezember 2023. URL: https://www.morgenpost.de/bezirke/mitte/article240883828/Russischer- Eigner-Senat-prueft-Rueckkauf-des-Alexander-Towers.html , Aufruf am 30.09.2025.