Vertikale Resilienz

Das Leitbild setzt übergeordnete Vorgaben und Qualitätsstandards, damit neue Türme städtebaulich verträglich, architektonisch hochwertig und zukunftsfähig entwickelt werden. Zentral ist dabei, dass Hochhäuser einen Mehrwert für die Allgemeinheit bieten und sich ins Stadtbild integrieren. Bei jeder Planung sollen die soziale Nutzung vor Ort, die Infrastruktur, das Stadtklima und die Beteiligung der Nachbarschaft berücksichtigt werden.

Räumlich konzentriert sich Berlin auf fünf Hochhaus-Cluster. Außerhalb dieser Bereiche sollen Türme nur im Ausnahmefall entstehen. Durch die Bündelung und klare Qualitätsvorgaben erhofft sich die Stadt eine flächensparende Innenverdichtung und neuen Wohnraum an gut erschlossenen Knotenpunkten.

Zwischen Anspruch und Wirklichkeit

Als Steuerungsinstrument wird das Leitbild grundsätzlich geschätzt, bislang wurde jedoch kaum ein großes Hochhausprojekt tatsächlich nach diesen Vorgaben realisiert. Anfang 2023 befanden sich laut Senatsverwaltung etwa 50 Hochhaus-Projekte in Planung, davon fünf über 100 m Höhe – fertiggestellt wurde noch keines unter Anwendung des Leitbilds.

Der seit 2023 amtierende Senat hat angekündigt, das Hochhausleitbild zu evaluieren und weiterzuentwickeln; perspektivisch soll ein umfassender Hochhausentwicklungsplan entstehen. Gleichzeitig wird eine markantere Skyline gefordert und über flexiblere Bauregeln diskutiert.

Kritiker wie der Berliner Mieterverein wenden ein, dass Hochhäuser aufgrund hoher Baukosten kaum bezahlbaren Wohnraum bringen können. Oft entfällt über die Hälfte der Flächen auf Büros oder Gewerbe, während weniger als ein Drittel als Wohnungen geplant ist. Je höher ein Gebäude, desto teurer der Bau; zur Refinanzierung werden häufig luxusorientierte Nutzungen gewählt, was soziale Wohnkonzepte erschwert.

Das Leitbild versucht dem zu begegnen, indem es Mischnutzungen vorgibt – beispielsweise mindestens 30 % Gemeinwohlflächen in vorwiegend gewerblichen Türmen – und den öffentlichen Mehrwert betont. Auch diese Vorgabe wird kontrovers diskutiert, da hochpreisiger Wohnraum selbst bei Quoten nicht automatisch zu sozialverträglichen Mieten führt.

Zusammenfassend ist das Hochhausleitbild 2020 ein wichtiger Schritt, um Hochhäuser in Berlin nachhaltiger und städtebaulich verträglicher zu gestalten. Es liefert einen Rahmen aus Zielen – Nachhaltigkeit, Gemeinwohlorientierung, Partizipation – und Verfahren. Zugleich bleibt die Umsetzung dieser Ansprüche eine Herausforderung.

Im Kern der Doktorarbeit steht der Entwurf eines neuen Hochhausleitbilds mit dem Namen „Vertikale Resilienz“ – ein ökonomisches und städtebauliches Leitbild, das Hochhäuser als strategische Instrumente einer nachhaltigen und resilienten Stadtentwicklung neu denkt. Veranschaulicht wird es am bislang unvollendeten Alexander Tower, früher Monarch Tower, der als „SchamAnen Tower“ ein neues Nutzungskonzept erhält.

Der Name ist eine Metapher für eine Neuausrichtung: weg vom rein kommerziellen Luxusprojekt, hin zu einem Leitbild, das Resilienz, Heilung und nachhaltige Stadtentwicklung in den Mittelpunkt stellt, um damit an der Wurzel einen wirtschaftlichen Erfolg zu generieren. Als Bild erfüllt sie drei Aufgaben – sie übersetzt komplexe Ziele in verständliche Sprache, sie strukturiert Planung und Betrieb entlang wiederkehrender Muster, und sie lässt sich in überprüfbare Kriterien übersetzen: biophile Indizes, Gesundheits-Kennzahlen, Effekte sozialer Netzwerke auf die Wirtschaft und stadtplanerische Perspektive – kombinierbar mit bestehenden ESG-Kennzahlen.